大家还记得去年土拍爆冷的梅花铝厂（南厂区）地块吗？

(资料图片)

在最近广州市规划和自然资源局发布的2023经营性用地供地蓝皮书优化修编中，它以牛利岗北街以西AT0208111地块的名字再次回归了。

这块地位于配套成熟的天河梅花园板块，与越秀·天河·和樾府一路之隔，却有着和他全然不同的命运。

今年这个地块

还会遇冷吗？

去年这块天河宅地爆冷，我认为一半是自身原因，一半是受整体行情所累。

自身原因是因为——

在配建幼儿园和314套安置房后，它的实际楼面价要突破5万/㎡，总价算下来还是比较高的。

行情原因是因为——

2022年楼市整体冰冻下，广州土拍呈现以下三个特点：

1、国家队兜底

2、多数地块以底价成交

3、开发商求稳心态明显

而如今时移世易，今年的行情其实有非常明显的变化。

就天河土拍而言，世界大观地块未拍先火。

在起拍楼面价就已经能把它送到广州地价前十的前提下，中海、越秀、保利、华发多家实力开发商都在看地。

天河今年已经拍出的两块地，，

即便是其它区域的“回锅肉”——嘉禾望岗地块和番禺客运站北侧地块，今年都被拍到封顶摇号。

更何况，这块地本身就相当值得期待。

它位于天河、白云交界处，属于梅花园板块，而梅花园板块新盘本就不多。唯一能与它对垒的或许就是越秀·天河·和樾府。

而与越天和樾府相比，梅花铝厂（南厂区）的体量更大。

越秀·天河·和樾府用地面积约为46058㎡，而根据供地蓝皮书，梅花铝厂（南厂区）地块用地面积为73953㎡，足足大了近一倍。

而容积率方面，越天和为3.65，总层高为27-30层，两梯四户或两梯三户，整体舒适度在中心区来说，已经算高了。

梅花铝厂（南厂区）地块容积率更低，仅为1.9。在去年出让公告里，它的容积率还是3，今年降低容积率，会更有利于开发商借机打造舒适度更高的改善项目。

从配建来看，越天和会配建中小学、幼儿园，而梅花铝厂（南厂区）地块在去年的公告里要求配建的是精装安置房源。

它在小区自身配套上会略输越天和。

从价格来看，在去年7月广州第二轮集中土拍中，越天和所在地块去年拍地时的起拍楼面价为42000元/㎡，成交楼面价为50842元/㎡，现在售价8.5万+/㎡。

在去年出让公告中，梅花铝厂（南厂区）地块起拍楼面价37622元/㎡，略低于越天和，但鉴于它需要无偿配建安置房源（套内面积22471.8㎡），且须按精装修标准交楼（装修标准不低于1500元/㎡），扣除配建的话，实际楼面价约5万/㎡。

起拍楼面价就与越天和接近，预计未来售价也不会低于它。

地块还能望白云山，在市区来说也是比较稀缺的。

如果今年梅花铝厂（南厂区）地块再入市，可能就不会再被冷遇了。

实踩地块

具体情况

至于这个地块的具体情况，不妨跟着我的视角一起去看看吧！

这块地离3号线的梅花园地铁站很近，步行距离约398米。

在这短短的几百米之内，你可以看到不少很有生活氛围的早餐店、夜宵档、面包房……平民配套还是相当丰富的。

地块旁的道路绿化不错，一路之隔还有一些比较老旧的小区。

站在牛利岗北街，就可以看到越天和在建中的工地。

梅花铝厂（南厂区）地块目前被围墙包围了起来，大门写着“场地修复施工现场”字样，门口停了不少车。

我站在门口努力往里望，内部荒草丛生，没有建筑也没有人。

地块情况说完，我们来看看它整体的配套情况。

交通方面，除了我开头提到的3号线，向南五站到珠城，向北直达机场，非常方便。

未来，地块附近还会有18号线北延线的京溪路站，虽然“死亡3号线”非常拥挤，但有18号线为它分流后，“堵人”的情况应该会改善不少。

梅花园站地铁口

当然，由于身处天河的区位，自驾去天河、海珠、黄埔也是比较方便的。

但身在市区，堵车再所难免。

实在嫌弃，小电驴可以安排上。

商业配套方面，由于周边的小区建设年代已经比较久了，周围的社区商业都非常成熟。而且像信达金茂广场这样的大型商业综合体，距离地块只有几百米。

周边小区社区商业

教育方面，地块附近有京溪小学（怡园校区）、四海小学、云英实验学校、成龙中学、广东实验中学附属天河学校等教育资源。

京溪小学（怡园校区）

其实我发现这边有一个很大的亮点是它的医疗配套。

在去年动过一场手术后，我才发现，家附近能有一家三甲医院能省很多事儿。而这里不止一家，广东三九脑科医院、南方医科大学南方医院等都在附近。最关键的是，地块旁边还有一家广东省妇幼保健院（天河院区），对于新婚夫妇也是一大利好。

说完配套，再看看周边市场情况。

附近新房不多，以二手为主。

最近的新盘是越秀·天河·和樾府，在售108-140㎡三到四房，均价8.5万/㎡。

二手方面，由于楼龄不同，价格跨度较大，次新房基本要在6.5万+/㎡。

总的来看，地块周边生活氛围不错，商业、教育、医疗配套基本都有，配套充足。

周边以二手楼盘供应为主，很多大型开发商都有参与建设，整体居住环境是比较好的。

但问题是，周边楼盘品质参差不齐，楼龄跨度也比较大，优质的选择不多。这个地块有望成为梅花园板块难得的低密高端山景住宅。

结合周边越秀·天河·和樾府的售价，以及去年拍地时的起拍楼面价3.7万/㎡（未扣除配建），预计这个地块也会卖到8万+/㎡。

而该地块的短板在于周边产业比较缺乏，没有高端的就业机会，未来房价想象空间比较有限。在这里居住的基本都是在珠江新城、天河北的上班族，所以交通方面，高峰期也难免比较拥堵。

那么如果是你，是更愿意入手越天和，还是等待这个地块入市？

如果你想了解更多地块信息，可以在明天的直播与我们畅聊，或者联系客服VX：13059164884，备注天河入群。

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